Accueil / Stratégies
StratégiesLes avantages et les contraintes de chaque stratégie
Voici les quatre stratégies que nous mettons en œuvre, avec ce qui plaide pour chacune et ce qu’on vous dit moins volontiers ailleurs.
La location meublée classique
Un logement équipé, loué à l’année ou pour des baux plus courts selon le profil des locataires. Le loyer est généralement supérieur à celui d’une location nue.
Pour qui ? Les investisseurs qui recherchent un complément de revenus et acceptent une gestion un peu plus active, déléguée ou non.
Ce qui plaide pour
- Loyers en principe plus élevés qu’en location nue.
- Baux plus souples.
- Un régime fiscal qui peut rester intéressant selon votre situation.
Ce qu’on vous dit moins
- Le régime du loueur en meublé a été modifié récemment, notamment pour le calcul de la plus-value à la revente : il doit être vérifié au cas par cas.
- Rotation des locataires plus fréquente.
- Mobilier à entretenir et à renouveler.
La colocation
Un grand logement divisé en chambres privatives avec parties communes, loué à plusieurs occupants.
Pour qui ? Les investisseurs qui délèguent la gestion et visent un rendement plus élevé, en acceptant plus de mouvement.
Ce qui plaide pour
- Rentabilité souvent supérieure à la location classique.
- Risque d’impayé réparti entre plusieurs locataires.
- Forte demande dans les villes universitaires et les bassins d’emploi.
Ce qu’on vous dit moins
- Gestion intense : départs, arrivées, cohabitation.
- Travaux d’aménagement parfois lourds.
- Règles d’urbanisme et de décence à respecter strictement.
L’immeuble de rapport
L’acquisition d’un immeuble entier, souvent à rénover, comprenant plusieurs logements ou un mélange de logements et de commerces.
Pour qui ? Les investisseurs disposant d’un apport significatif et d’un horizon long, souvent via une société.
Ce qui plaide pour
- Prix au mètre carré souvent inférieur à l’achat lot par lot.
- Vacance locative mutualisée.
- Création de valeur possible par les travaux et la réorganisation des lots.
Ce qu’on vous dit moins
- Ticket d’entrée élevé et financement plus exigeant.
- Travaux et gros entretien entièrement à votre charge.
- Revente plus longue, sur un marché d’investisseurs.
Le local professionnel ou commercial
Bureaux, commerces ou locaux d’activité loués à des entreprises, généralement sous bail commercial.
Pour qui ? Les investisseurs avertis, avec une réserve de trésorerie suffisante pour absorber une vacance.
Ce qui plaide pour
- Baux longs et charges souvent refacturables au locataire.
- Locataires professionnels.
- Diversification par rapport au logement.
Ce qu’on vous dit moins
- Marché étroit : une vacance peut durer longtemps.
- Dépendance à la santé économique du locataire.
- Pour un dirigeant, risque de concentration supplémentaire sur l’économie locale ou son secteur.
En direct, en société civile ou via votre holding ?
Détenir un bien en nom propre, à plusieurs, par une société civile à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, ou par la holding de votre entreprise : chaque option a des conséquences sur la fiscalité des loyers, la revente, la transmission et la protection du patrimoine.
Cette question relève d’une analyse patrimoniale, pas d’une habitude. Pour les dirigeants, nous la traitons avec Nexum Wealth et votre expert-comptable avant toute acquisition.
Vacance locative, impayés, travaux imprévus, évolution des loyers, des prix, des taux et de la fiscalité : les rentabilités présentées sont des estimations établies sur des hypothèses explicites. Elles ne sont pas garanties.
Un projet, même encore flou ?
Trente minutes pour vérifier qu’il tient debout. S’il ne tient pas, vous aurez économisé bien plus que trente minutes.